No âmbito do Estatuto dos Benefícios Fiscais - aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 01 de julho -, é da competência do Município o reconhecimento da isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, relativa a aquisições de prédios urbanos destinados à reabilitação e reabilitados (artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na sua atual redação).

A Le…

No âmbito do Estatuto dos Benefícios Fiscais - aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 01 de julho -, é da competência do Município o reconhecimento da isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, relativa a aquisições de prédios urbanos destinados à reabilitação e reabilitados (artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na sua atual redação).

A Lei do Orçamento do Estado para 2018 (LOE 2018), aprovada pela Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro, introduziu  importantes alterações no que respeita ao reconhecimento de benefícios fiscais resultantes de intervenções de reabilitação urbana.

Aplicação da Lei no tempo
A apreciação do pedido é feita de acordo com a legislação vigente à data do início da obra.

Quando é que se aplica a LOE 2018?
- Às aquisições de imóveis que ocorram após 1 de janeiro de 2018 e cujas obras tenham sido iniciadas após 1 de janeiro de 2018.

Quando é que se aplica a lei anterior à LOE 2018?
- Às aquisições de imóveis independentemente da data da sua aquisição e que respeitem a obras que tenham sido iniciadas até 31 de dezembro de 2017.

Âmbito de aplicação dos incentivos à reabilitação urbana

Estão abrangidas pelos incentivos fiscais à reabilitação urbana:

- as obras sujeitas a controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia)
- as obras isentas de controlo prévio, designadamente as obras de conservação (exceto obras de conservação que não estão isentas, por ex: obras de conservação em imóveis classificados ou em vias de classificação, ou inseridos em conjuntos ou sítios classificados)

Ou seja, as obras promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/09, de 23 de outubro, ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana (RERU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 53/2014, de 08 de abril, desde que se encontrem reunidos os demais requisitos legais necessários para a sua atribuição.

As obras de construção de edifícios novos estão excluídas do âmbito de aplicação dos incentivos à reabilitação urbana, porque o conceito de reabilitação pressupõe uma pré-existência de edificado, que não se verifica nos casos de construção nova.

Este incentivo fiscal depende do reconhecimento da intervenção de reabilitação (artigo 45.º, n.º 4 do EBF).

Como proceder para requerer o benefício

Os interessados devem solicitar à CML a realização de vistoria inicial, antes da obra de reabilitação.

A partir de 1 de janeiro de 2018, a não apresentação do presente pedido para o reconhecimento da intervenção de reabilitação, em simultâneo  com o de licenciamento ou de comunicação prévia da operação urbanística - quando exigível - tem como consequência a perda do direito ao reconhecimento do benefício fiscal decorrente da realização de obras de reabilitação, no caso de obras sujeitas a controlo prévio. Assim, os interessados devem solicitar vistoria inicial (antes da obra), em simultâneo, com a apresentação da comunicação prévia ou com o pedido de licença da operação urbanística.

Excetuam-se os casos em que:
- já exista processo de controlo prévio entregue até 31 de dezembro de 2017 ou, 
- tenha sido efetuada vistoria antes da obra, há menos de 3 anos, e o imóvel mantenha o estado de conservação aferido.

É obrigatória a comunicação de início de obra e da identidade da pessoa encarregada da sua execução, que deve ser feita à CML, com 5 dias de antecedência, quer a obra esteja ou não sujeita a controlo prévio (artigo 80.ºA, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação).

Após a realização da obra de reabilitação, os interessados devem solicitar à CML a realização de vistoria final para aferir o novo nível de conservação do imóvel.

Qual a isenção prevista

Os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana podem beneficiar de isenção de IMT (artigo 45.º, n.º 1, do EBF), em 3 situações:

Quem compra para reabilitar
1) Na aquisição de imóvel cuja intervenção de reabilitação teve início no prazo de 3 anos a contar da data da sua aquisição  (artigo 45.º, n.º 2, alínea b), do EBF);

Quem compra reabilitado
2) Na primeira transmissão onerosa de imóvel, objeto de reabilitação urbana, destinado a arrendamento para habitação permanente (artigo 45.º, n.º 2, alínea c), do EBF);

3) Na primeira transmissão onerosa de imóvel, objeto de reabilitação urbana, destinado à habitação própria e permanente do adquirente (artigo 45.º, n.º 2, alínea c), do EBF).

Requisitos a cumprir cumulativamente para a atribuição do benefício

- O imóvel tem que ser objeto de uma reabilitação de edifícios promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana (artigo 45.º, n.º 1, alínea a), do EBF);

- Em consequência da referida intervenção, o respetivo estado de conservação tem que subir dois níveis face ao nível anteriormente aferido na vistoria inicial, e ter no mínimo um nível “bom” (artigo 45.º, n.º 1, alínea b), do EBF);

- Deve cumprir os requisitos de eficiência energética e qualidade térmica aplicável aos edifícios (artigo 45.º, n.º 1, alínea b), do EBF).

Redução de taxas pela avaliação do estado de conservação

Caso a CML reconhecer a intervenção de reabilitação urbana, promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana, haverá lugar a redução de metade das taxas pagas pela avaliação do estado de conservação. O valor a reembolsar será devolvido, mediante requerimento do proprietário à CML.

A redução de taxas pela avaliação do estado de conservação aplica-se aos pedidos em que a obra tenha sido iniciada após 1 de janeiro de 2018 e, unicamente, às taxas pagas pelas vistorias realizadas nos termos do artigo 45.º, n.º 2, alínea d), do EBF.

Quem pode solicitar 
Proprietário do imóvel ou titular de um direito que lhe confira legitimidade.