IMI - Isenção para obras de reabilitação iniciadas após 1 de janeiro de 2018

No âmbito do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) - aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 01 de julho -, é da competência do Município o reconhecimento da isenção do imposto municipal sobre imóveis, destinada aos prédios urbanos localizados em Área de Reabilitação Urbana (ARU) ou concluídos há mais de 30 anos e que sejam objeto de reabilitação (artigo 45.º do EBF, na sua atual redação).

A Lei do Orçamento do Estado para 2018 (LOE 2018), aprovada pela Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro, introduziu  importantes alterações no que respeita ao reconhecimento de benefícios fiscais resultantes de intervenções de reabilitação urbana.

Aplicação da Lei no tempo
A apreciação do pedido é feita de acordo com a legislação vigente à data do início da obra.

Quando é que se aplica a LOE 2018?
- Às obras iniciadas após 1 de janeiro de 2018, ainda que o pedido sujeito a licenciamento ou controlo prévio tenha sido entregue na CML até 31 de dezembro de 2017.

Quando é que se aplica a lei anterior à LOE 2018?
- Às obras iniciadas até 31 de dezembro de 2017, ainda que o pedido seja entregue na CML após 1 de janeiro de 2018.

Âmbito de aplicação dos incentivos à reabilitação urbana

Estão abrangidas pelos incentivos fiscais à reabilitação urbana:

- as obras sujeitas a controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia)

- as obras isentas de controlo prévio, designadamente as obras de conservação (exceto obras de conservação que não estão isentas, por ex: obras de conservação em imóveis classificados ou em vias de classificação, ou inseridos em conjuntos ou sítios classificados).

Ou seja, as obras promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/09, de 23 de outubro, ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana (RERU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 53/2014, de 08 de abril, desde que se encontrem reunidos os demais requisitos legais necessários para a sua atribuição).

As obras de construção de edifícios novos estão excluídas do âmbito de aplicação dos incentivos à reabilitação urbana, porque o conceito de reabilitação pressupõe uma pré-existência de edificado, que não se verifica nos casos de construção nova.

Como proceder para requerer o benefício

Os interessados devem solicitar à CML a realização de  vistoria inicial, antes da obra de reabilitação.

A partir de 1 de janeiro de 2018, a não apresentação do presente pedido para o reconhecimento da intervenção de reabilitação, em simultâneo  com o de licenciamento ou de comunicação prévia da operação urbanística - quando exigível - tem como consequência a perda do direito ao reconhecimento do benefício fiscal decorrente da realização de obras de reabilitação, no caso de obras sujeitas a controlo prévio. Assim, os interessados devem solicitar vistoria inicial (antes da obra), em simultâneo, com a apresentação da comunicação prévia ou com o pedido de licença da operação urbanística.

Excetuam-se os casos em que:
- já exista processo de controlo prévio entregue até 31 de dezembro de 2017 ou, 
- tenha sido efetuada vistoria antes da obra, há menos de 3 anos, e o imóvel mantenha o estado de conservação aferido.

É obrigatória a comunicação de início de obra e da identidade da pessoa encarregada da sua execução, que deve ser feita à CML, com 5 dias de antecedência, quer a obra esteja ou não sujeita a controlo prévio (artigo 80.ºA, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação).

Após a realização da obra de reabilitação, os interessados devem solicitar à CML a realização de vistoria final para aferir o novo nível de conservação do imóvel.

Qual a isenção prevista

Os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana podem beneficiar de isenção de IMI por um período de 3 anos, a contar do ano, inclusive, de conclusão das obras de reabilitação (artigo 45.º, n.º 2, alínea a), do EBF).

Por deliberação da Assembleia Municipal, o período inicial de isenção do IMI pode ser renovado por mais cinco anos, a requerimento do proprietário, caso o imóvel seja afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente e mantenha o estado de conservação aferido aquando do reconhecimento do benefício inicial (artigo 45.º, n.º 2, alínea a) e n.º 6, do EBF).

Requisitos a cumprir cumulativamente para a atribuição do benefício

- O imóvel tem que ser objeto de uma reabilitação de edifícios promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana (artigo 45.º, n.º 1, alínea a), do EBF);

- Em consequência da referida intervenção, o respetivo estado de conservação tem que subir dois níveis face ao nível anteriormente aferido na vistoria inicial, e ter no mínimo um nível “bom” (artigo 45.º, n.º 1, alínea b), do EBF);

- Deve cumprir os requisitos de eficiência energética e qualidade térmica aplicável aos edifícios (artigo 45.º, n.º 1, alínea b), do EBF).

Redução de taxas pela avaliação do estado de conservação

Caso a CML reconhecer a intervenção de reabilitação urbana, promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana, haverá lugar a redução de metade das taxas pagas pela avaliação do estado de conservação. O valor a reembolsar será devolvido, mediante requerimento do proprietário à CML.

A redução de taxas pela avaliação do estado de conservação aplica-se aos pedidos em que a obra tenha sido iniciada após 1 de janeiro de 2018 e, unicamente, às taxas pagas pelas vistorias realizadas nos termos do artigo 45.º, n.º 2, alínea d), do EBF.

Quem pode solicitar 
O proprietário do imóvel ou titular de um direito que lhe confira legitimidade.