Perguntas Frequentes

Sim, mesmo nos casos em que a obra a realizar esteja isenta de controlo prévio poderá vir a usufruir de benefícios fiscais ao abrigo do art.º 45.º e/ou do art.º 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF),  desde que reúna todos os requisitos previstos na legislação aplicável, a saber:

• Ter solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• Posteriormente, ter comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• Depois de concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis e o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

  Sim, mesmo nos casos em que a obra a realizar esteja isenta de controlo prévio poderá vir a usufruir de benefícios fiscais ao abrigo do art.º 45.º e/ou do art.º 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF),  desde que reúna todos os requisitos previstos na legislação aplicável, a saber:

• Ter solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• Posteriormente, ter comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• Depois de concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis e o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

Sim, poderá pedir vistoria após a realização da obra se pretender usufruir dos benefícios fiscais relativos ao IMI e/ou IMT previstos no art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). O reconhecimento de benefícios fiscais ficará dependente do preenchimento dos requisitos previstos na lei.

Antes de iniciar uma obra deve comunicar à Câmara Municipal de Lisboa (CML), com uma antecedência mínima de 5 dias úteis: o local da obra, a data de início, a pessoa (singular ou coletiva) responsável pela sua execução e que obras serão realizadas para verificação de que se trata de obras efetivamente isentas de controlo prévio. Se as obras a realizar estiverem sujeitas a controlo prévio (licença ou comunicação prévia) deverá a pretensão ser objeto de apreciação previamente pela CML, mediante a entrega de um processo para licenciamento ou admissão da comunicação da operação urbanística a realizar.

Se o imóvel for classificado como imóvel de interesse público e/ou monumento nacional ou estiver inserido em conjunto classificado, qualquer obra a efetuar terá de ser sujeita a controlo prévio da CML, com a entrega de um processo de licenciamento.

A partir de 1 de janeiro de 2018, data de entrada em vigor da Lei de Orçamento de Estado para 2018, aprovada pela Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro, o pedido de vistoria inicial deve ser entregue em simultâneo com o pedido de licenciamento ou da apresentação da comunicação prévia.

Excetuam-se os casos em que a vistoria inicial já tenha sido requerida anteriormente, desde que a vistoria esteja no prazo de validade de 3 anos e o imóvel mantenha o estado de conservação verificado na data da vistoria.

Caso seja proprietário de mais do que uma fração no mesmo imóvel pagará uma quantia adicional por cada fração a mais que tiver e que for vistoriada. O valor inicialmente pago com a entrega do requerimento inclui a vistoria às partes comuns e a uma fração do imóvel.

A partir de 1 de janeiro de 2018, terá de requerer duas vistorias (inicial e final), uma antes de iniciar as obras e outra depois de as concluir. Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras, e verificar se houve a subida de, pelo menos, 2 níveis do estado de conservação do imóvel, decorrentes da intervenção de reabilitação efetuada.

Os níveis de conservação refletem o estado de conservação do imóvel ou da fração de acordo com o estipulado no Decreto Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, constatando os critérios de avaliação da ficha anexa à Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro.

A CML contatará o requerente no prazo de 10 dias úteis após a receção do pedido para marcação da data da vistoria.

O resultado da vistoria inicial será enviado ao requerente com a notificação de deferimento do pedido, após homologação das fichas de avaliação, via CTT ou por e-mail, conforme solicitado ou acordado com a CML.

A partir de 1 de janeiro de 2018, na sequência de ações de reabilitação poderá requerer todos os benefícios fiscais que pretenda pois os benefícios fiscais podem ser requeridos cumulativamente.

Antes dessa data, os pedidos de isenção de IMI e de IMT estavam previstos no art.º 45.º, n.º 1 e n.º 2 do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).respetivamente e também no art.º 71.º, n.º7 e n.º 8 do mesmo EBF.

No caso da isenção de IMI, a isenção pelo art.º 45.º seria por 3 anos e no caso de isenção pelo art.º 71.º seria de 5 anos (com possibilidade de renovação por mais 5 anos). Por isso, caso o requerente reunisse todas as condições para usufruir da isenção de IMI, nos termos do art.º 45.º e do art.º 71.º do EBF, não sendo estes benefícios fiscais cumuláveis, o requerente poderia de optar pelo regime mais favorável.

A redução de taxas devidas pela realização de vistorias poderá ser obtida, mediante preenchimento de requerimento/formulário próprio, mas aplica-se apenas a ações de reabilitação urbana iniciadas depois de 01 de janeiro de 2018 e somente nos casos de pedido de isenção de IMI e de IMT, previstos no art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).

Não é aplicável a pedidos de benefícios fiscais previstos no art.º 71.º n.º 1, n.º 4 n.º5 e n.º7 do EBF (ou seja, à isenção de IRC dos rendimentos dos fundos de investimentos imobiliário e aos benefícios fiscais em sede de IRS: dedução à coleta no IRS de 500€ ou 30%, tributação das mais-valias à taxa autónoma de 5% e tributação dos rendimentos prediais à taxa autónoma de 5%).

Sim, é possível requerer a vistoria prévia, antes do início das obras, nos casos em que já se encontre em apreciação na CML antes de 1 de janeiro de 2018 a comunicação prévia ou o pedido de licença da operação urbanística.

Sim, pode requerer benefícios fiscais para fração de que seja proprietário mesmo que as partes comuns do edifício a que ela pertence não tenham sido objeto de reabilitação. No entanto, deverá ter presente que a intervenção realizada na fração poderá não ser suficiente para que, em seu resultado, se tenha verificado a subida de dois níveis no seu estado de conservação, pois o estado de conservação das partes comuns afeta a valoração da fração.

Para saber se o imóvel de que é proprietário está localizado em Área de Reabilitação Urbana (ARU) poderá consultar o sítio LxPlantas (selecionando a categoria de planta “Instrumentos de Planeamento” e o Tipo de planta “Área de Reabilitação Urbana”) e contactar a Câmara Municipal de Lisboa  para a aposição de um carimbo ou para solicitar a impressão de uma planta de localização do imóvel.

Caso tenha adquirido o imóvel já reabilitado e essa seja a primeira transmissão, poderá requerer a isenção de IMT através do preenchimento de requerimento/formulário próprio. Para a instrução e decisão do pedido deverão encontrar-se reunidos os seguintes requisitos legais:

• A aquisição ser a primeira transmissão do imóvel objeto de intervenção;

• Ter sido solicitada à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• Depois de concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis e o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

O promitente-comprador não tem legitimidade para requerer benefícios fiscais por não ser o titular da obrigação tributária pois não é o titular do direito real de propriedade que lhe confere a qualidade de sujeito da obrigação fiscal, não sendo o titular da obrigação tributária.

Só poderá requerer benefícios fiscais quando for titular do direito de propriedade ou, em data anterior, desde que se encontre mandatado pelo proprietário com procuração que lhe confira poderes legais de representação.

Se pretender beneficiar do incentivo fiscal de dedução à coleta, em sede de IRS, de 30% dos encargos suportados no âmbito da ação de reabilitação realizada no imóvel de que é proprietário, deverá preencher um requerimento/formulário próprio, no qual deve requerer à CML a realização de duas vistorias (inicial e final), uma antes de iniciar as obras e outra depois de as concluir. Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras, e verificar se houve a subida de, pelo menos, 2 níveis do estado de conservação do imóvel, decorrente da intervenção de reabilitação efetuada.

Para além desses requisitos, o imóvel tem de estar situado em área de reabilitação urbana e a ação de reabilitação ter sido executada de acordo com a Estratégia de Reabitação Urbana (ERU).

Sim, poderá usufruir de benefício fiscal, no caso de ampliação resultante do aproveitamento do vão de cobertura/sótão o prédio urbano ou fração autónoma concluídos há mais de 30 anos ou localizado em área de reabilitação urbana, se o pedido que respeitar a isenção de IMI e/ou a isenção de IMT, desde que o interessado preencha um requerimento/formulário próprio, no qual deve requerer à CML a realização de duas vistorias (inicial e final), uma antes de iniciar as obras e outra depois de as concluir. Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras, e verificar se houve a subida de, pelo menos, 2 níveis do estado de conservação do imóvel, decorrente da intervenção de reabilitação efetuada.

Os pedidos apresentados em sede de IRC (no caso de o imóvel reabilitado ser propriedade de Fundo de Investimento Imobiliários constituídos entre 1/01/208 e 31 de dezembro de 2013) e os pedidos apresentados em sede de IRS respeitantes à tributação das mais-valias auferidas por sujeitos passivos residentes em território português decorrentes da 1.ª alienação subsequente à intervenção poderão também usufruir de benefício fiscal se:

• a ampliação respeitar ao aproveitamento de sótão;
• o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana;
• o requerente tiver solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;

• Posteriormente, o requerente tiver comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• Concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis e se o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

Os pedidos apresentados em sede de IRS que respeitarem à dedução à coleta até ao limite de 500€, 30% dos encargos suportados pelo proprietário com a intervenção ou os pedidos relativos a tributação dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos residentes em território português à taxa autónoma de 5%, poderão também usufruir de benefício fiscal se:

• a ampliação respeitar ao aproveitamento de sótão;
• o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana;
• o imóvel tiver sido recuperado nos termos da estratégia de reabilitação urbana (aprovada pela AML);
• o requerente tiver solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;

• Posteriormente, o requerente tiver comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• Concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis e se o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

Não, não poderá usufruir de benefício fiscal, para as novas unidades/frações, no caso de ampliação de pisos, acima do solo ou em cave. Apesar de poder apresentar o pedido e preencher um requerimento/formulário próprio, o pedido deverá ser indeferido porque não poderão ser atribuídos benefícios fiscais às novas frações resultantes da operação urbanística (ampliação de pisos, acima ou abaixo do solo) em virtude de não haver uma pré-existência que possibilite a atribuição de um nível de conservação, antes da obra, e que permita atestar que, em consequência da intervenção, essa área (nova) tenha subido dois níveis no seu estado de conservação.

Não, em princípio, não é possível atribuir nível de estado de conservação depois de se terem iniciado as obras. Caso tal situação se venha a verificar, não será possível o preenchimento da ficha de estado de conservação com a situação pré-existente, motivo pelo qual o procedimento será extinto por impossibilidade superveniente e arquivado o processo, nos termos previstos no Código do Procedimento Administrativo.

Só serão passíveis de beneficiar das isenções fiscais previstas no EBF, os pedidos relativos a IMI e IMT referentes ao imóvel/fração que não seja para uso habitacional, desde que o imóvel/fração integre edifício que se destine a ser afeto predominantemente ao uso habitacional e desde que a operação urbanística não origine desconformidades, nem agrave as existentes, ou contribua para a melhoria das condições de segurança e salubridade do edifício ou fração, isto é, que o imóvel/fração tenha sido objeto de intervenção nos termos do Regime Excecional e Temporário de Reabilitação Urbana (aprovado pelo DL n.º 53/2014, de 8 de abril).

As obras em partes comuns dos edifícios realizadas antes do dia 1 de janeiro de 2018 só serão passíveis de benefícios fiscais relativos ao IMI e/ou IMT, nos termos do art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), desde que a CML após a sua conclusão tenha elementos que permitam certificar que o imóvel foi objeto de uma intervenção.

Depois do dia 1 de janeiro de 2018 é obrigatória a vistoria à fração, antes e depois das obras. Assim, no caso de as obras se terem circunscrito às partes comuns do edifício, poderá ser difícil a verificação da subida de 2 níveis no estado de conservação da fração.

Sim, se adquiriu um imóvel em 2018 e a obra de reabilitação ficou concluída em 2017, poderá requerer a isenção de IMT, na primeira transmissão, desde que se trate efetivamente da primeira transmissão, que o imóvel tenha subido dois níveis no estado de conservação pela ação de reabilitação realizada e se destine a habitação própria e permanente.

Se pretende obter benefício referente a tributação de mais-valias na sequência de ação de reabilitação deverá requerer a vistoria final depois de concluída a ação de reabilitação. Esta vistoria destina-se a verificar se houve a subida de pelo menos, 2 níveis do estado de conservação do imóvel, decorrentes da intervenção de reabilitação efetuada, pelo que deve possuir uma avaliação do estado de conservação efetuada antes de ter iniciado as obras.  

Se a obra executada teve um procedimento de controlo prévio no qual se estabeleceu a necessidade de requerer uma autorização de utilização, só com o seu deferimento, a CML poderá decidir o pedido de atribuição de benefício fiscal.

A Legislação aplicável para a apresentação dos certificados elevadores e de gás no âmbito dos pedidos de vistoria antes e após a realização de obra de reabilitação é a Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro.

A documentação solicitada está enumerada nos vários modelos de requerimento/formulário que a CML disponibiliza para a apresentação de pedidos de benefícios fiscais.

A entrega dos certificados energéticos só é aplicável aos pedidos de isenção de IMI e de IMT, efetuados ao abrigo do art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) e para intervenções que tenham sido iniciadas a partir de 1/01/2015 até ao final do ano de 2017.

Em regra, não pode pedir vistoria final para efeitos de isenção de IMT, na primeira transmissão, se a obra ainda não se encontra concluída porque o benefício fiscal pressupõe que a aquisição se efetivou depois de concluída a obra. Se essa aquisição é anterior, não pode considerar-se que é a primeira transmissão após ação de reabilitação, pois esta não está concluída. 

Não é possível dar uma resposta taxativa, à questão, colocada em abstrato. Ou seja, a isenção de IMI atribuída pela Autoridade Tributária (AT) pela compra do imóvel tem uma duração determinada e fixa em função da data de aquisição do imóvel. A isenção de IMI na sequência de obra de reabilitação tem uma duração de 3 ou 5 anos (consoante for concedida pelo art.º 45.º ou 71.º ambos do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) para obras executadas antes de de 1 de janeiro de 2018 e de 3 anos para obras efetuadas depois dessa data, e esses 3 anos podem coincidir, terminar antes ou depois do termo da isenção de IMI concedida pela AT pela compra do imóvel.

Sim, é sempre necessário requerer a realização de uma vistoria para aferição para aferição do estado de conservação antes da realização da obra.

No entanto, em casos excecionais a apreciar casuisticamente pelos serviços municipais, nos termos do Despacho n.º 9/GVMS/18, de 23 de outubro, a CML poderá excecionalmente aceitar que a instrução do pedido seja feita com recurso às fichas de avaliação de estado de conservação, devidamente preenchidas e homologadas constantes de procedimento de intimação para obras, desde que à data da entrega do requerimento com o pedido as fichas se encontrem dentro do prazo de validade de 3 anos, contados desde a data da realização da vistoria e o imóvel mantenha o estado de conservação aferido na data da referida vistoria efetuada por técnicos municipais.