Perguntas Frequentes

Não serão concedidos quaisquer benefícios fiscais a imóveis que apresentem desconformidades urbanísticas relativamente ao seu antecedente válido (peças desenhadas constantes do volume de Obra do Arquivo municipal).

Sim, é sempre necessário requerer a realização de uma vistoria para aferição do estado de conservação antes da realização da obra.

Nas situações em que, por circunstâncias alheias ao Município, não for instruído o pedido inicial de vistoria (antes da obra), poderá excecionalmente, aceitar-se que a instrução do pedido final seja feita com recurso às fichas de avaliação de estado de conservação, devidamente preenchidas e homologadas constantes de procedimento de intimação para obras, desde que à data do início das obras, as fichas se encontrem dentro do prazo de validade de 3 anos, (contados desde a data da realização da vistoria, no âmbito da intimação).

Se essa aquisição é anterior, não pode considerar-se que é a primeira transmissão após ação de reabilitação, pois esta não estava concluída.

Tendo a obra sido iniciada por entidade diferente de quem a conclui, os serviços irão analisar, com fundamento em comprovativos juntos ao processo, o grau de realização da obra até ao imóvel ser alienado para determinar qual foi o promotor efetivo da obra.

Terá sempre, contudo, de existir vistoria antes da realização das obras para se poder aferir a subida de níveis do estado de conservação após a sua conclusão.

A documentação solicitada está enumerada nos vários modelos de requerimento/formulário que a CML disponibiliza para a apresentação de pedidos de benefícios fiscais.

A entrega do certificado energético final é aplicável aos pedidos de isenção de IMI e de IMT, efetuados ao abrigo do art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), para todas as intervenções, sendo que, para aquelas que tenham sido iniciadas até 31/12/2017, é também necessária a entrega do certificado inicial, para além da declaração.

A determinação do nível do estado de conservação, para aferição da subida de níveis com uma intervenção de reabilitação no âmbito de pedidos de benefícios fiscais, é promovida de acordo com Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro, em que são avaliados os elementos funcionais que incluem a certificação da instalação de elevadores e de gás.

Se pretende obter benefício referente a tributação de mais-valias na sequência de ação de reabilitação deverá requerer a vistoria final depois de concluída a ação de reabilitação. Esta vistoria destina-se a verificar se houve a subida de pelo menos, 2 níveis do estado de conservação do imóvel, decorrentes da intervenção de reabilitação efetuada, pelo que deve possuir uma avaliação do estado de conservação efetuada antes de ter iniciado as obras, tendo solicitado previamente vistoria para essa aferição.

Se a obra executada teve um procedimento de controlo prévio no qual se estabeleceu a necessidade de requerer uma autorização de utilização, só com o seu deferimento e emissão do respetivo alvará, a CML poderá analisar o pedido de atribuição de benefício fiscal.

Os pedidos apresentados só poderão ser concedidos se, cumulativamente:

-as alienações sejam anteriores a 7/10/2023, data da entrada em vigor da Lei 56/2023, de 6/10;

-o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana.

Sim, se adquiriu um imóvel em 2018 e a obra de reabilitação ficou concluída em 2017, poderá requerer o reembolso de IMT pago na aquisição, desde que se trate efetivamente da primeira transmissão, que o imóvel tenha subido dois níveis no estado de conservação pela ação de reabilitação realizada e se destine a habitação própria e permanente, nos termos do n.º 8 do art.º 71º do EBF, na redação anterior.

As obras em partes comuns dos edifícios realizadas antes do dia 1 de janeiro de 2018 só serão passíveis de benefícios fiscais relativos ao IMI e/ou IMT, nos termos do art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), desde que a CML, após a sua conclusão, tenha elementos que permitam certificar que o imóvel foi objeto de uma intervenção.

Depois do dia 1 de janeiro de 2018, é obrigatória a vistoria também às frações, antes e depois das obras, contudo, a intervenção, cingindo-se meramente às partes comuns do edifício, pode não ser suficiente para a necessária subida de 2 níveis do estado de conservação nas frações (que são parte integrante do edifício), de forma a atingir o nível final mínimo de Bom (nível4).

Sim, serão passíveis de beneficiar das isenções fiscais previstas no EBF, os pedidos relativos a IMI e IMT, exceto para o IMT correspondente à 1ª transmissão onerosa, nos termos do n.º 8 do art.º 71ª do EBF, na redação anterior.

Não é possível atribuir nível de estado de conservação depois de se terem iniciado as obras. Caso tal situação se venha a verificar, não será possível o preenchimento da ficha de estado de conservação com a situação pré-existente, motivo pelo qual o pedido será indeferido e o procedimento extinto, nos termos previstos no Código do Procedimento Administrativo.

Os benefícios fiscais serão atribuídos às unidades/frações inseridos na área pré-existente, excluindo-se as localizadas nas áreas ampliadas.

Sim, poderá usufruir de benefício fiscal, no caso de ampliação resultante do aproveitamento do vão de cobertura/sótão em prédio urbano ou fração autónoma concluído há mais de 30 anos ou localizado em área de reabilitação urbana.

Deverá ser requerida vistoria inicial (antes da obra) que inclui as partes comuns do edifício e vistoria final, após a conclusão da obra.

Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras e verificar se houve a subida de, pelo menos, 2 níveis do estado de conservação do imóvel, atingindo o nível final mínimo de Bom (nível4), decorrente da intervenção de reabilitação efetuada.

Os pedidos apresentados em sede de IRS respeitantes à tributação dasmais-valias à taxa autónoma de 5%, auferidas por sujeitos passivos residentes em território português decorrentes da 1.ª alienação subsequente à intervenção, poderão ser concedidos se:

• as alienações sejam anteriores a 7/10/2023, data da entrada em vigor da Lei 56/2023, de 6/10;
• o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana;
• o requerente tiver solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• posteriormente, o requerente tiver comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis, tendo atingido o mínimo Bom (nível 4).

Os pedidos apresentados em sede de IRS respeitantes à tributação dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos residentes em território português, à taxa autónoma de 5%, poderão também usufruir de benefício fiscal se:

• os arrendamentos correspondentes aos rendimentos prediais sejam anteriores a 7/10/2023, data entrada em vigor da Lei 56/2023, de 6/10;
• o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana;
• o imóvel tiver sido recuperado nos termos da estratégia de reabilitação urbana (aprovada pela AML);
• o requerente tiver solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• posteriormente, o requerente tiver comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis, tendo atingido o mínimo Bom (nível 4).

Com a entrada em vigor a 7/10/2023, da Lei 56/2023, de 6/10, deixam de ter enquadramento os pedidos apresentados em sede de IRC para imóveis reabilitados propriedade de Fundos de Investimento Imobiliários (constituídos entre 1/01/2008 e 31 de dezembro de 2013).

Os pedidos apresentados em sede de IRS que respeitarem à dedução à coleta de 30% dos encargos suportados pelo proprietário com a intervenção, até ao limite de 500€, poderão usufruir de benefício fiscal se:

• o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana;
• o imóvel tiver sido recuperado nos termos da estratégia de reabilitação urbana (aprovada pela AML);
• o requerente tiver solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• posteriormente, o requerente tiver comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, juntando na instrução do pedido, as faturas referentes à obra executada, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis, tendo atingido o mínimo Bom (nível 4).

O promitente-comprador pode solicitar a vistoria inicial para atribuição dos níveis do estado de conservação prévios à intervenção, fixando no tempo os níveis apurados.

Contudo, após a intervenção qualquer pedido de acesso a benefícios fiscais tem de ser formulado pelo proprietário do imóvel, quer seja o promotor da intervenção ou quem já adquiriu na 1ª transmissão o imóvel reabilitado.

Caso tenha adquirido o imóvel já reabilitado e essa seja a primeira transmissão, poderá requerer a isenção de IMT através do preenchimento de requerimento/formulário próprio. Para a instrução e decisão do pedido deverão encontrar-se reunidos os requisitos legais, nomeadamente a aquisição ser a primeira transmissão do imóvel objeto de intervenção;

Caso o reembolso de IMT ao promotor da obra tenha sido enquadrado nos termos do n.º 2 do art.º 45º do EBF, na redação anterior à Lei 114/2017, o requerimento deverá ser formulado nos termos do n.º 8 do art.º 71º do EBF, na redação anterior à Lei 114/2017, devendo o imóvel destinar-se a habitação própria e permanente.

Caso o reembolso de IMT ao promotor da obra tenha sido enquadrado nos termos da alínea b) do n.º 2 do art.º 45º do EBF na redação atual, o requerimento deverá ser formulado nos termos da alínea c) do n.º 2 do art.º 45º do EBF na redação atual, devendo o imóvel ser afeto a arrendamento para habitação permanente ou quando localizado em ARU, também para habitação própria e permanente.

Para saber se o imóvel de que é proprietário está localizado em Área de Reabilitação Urbana (ARU):
1. Aceda a Lisboa Interativa
2. Clique em “Eu quero… Emitir uma planta”
3. Pesquise a localização pretendida
4. Selecione a categoria de planta “Instrumentos de Planeamento”e o tipo de planta “Área de Reabilitação Urbana”
5. Clique em Gerar Plantas
6. Clique em Plantas Emitidas: Área de Reabilitação Urbana (ARU)

Mais informações sobre a Área de Reabilitação Urbana (ARU)

Sim, pode requerer benefícios fiscais para fração de que seja proprietário, mesmo que as partes comuns do edifício a que mesma pertence, não tenham sido objeto de reabilitação. No entanto, deverá ter presente que a intervenção realizada na fração, poderá não ser suficiente para que, em seu resultado, se tenha verificado a subida de dois níveis no seu estado de conservação, pois o estado de conservação das partes comuns afeta a valoração da fração.

Sim, é possível requerer a vistoria prévia, antes do início das obras, nos casos em que já se encontre em apreciação na CM a comunicação prévia ou o pedido de licença da operação urbanística, devendo fazê-lo antes do início de qualquer trabalho no imóvel.

A redução de taxas devidas pela realização de vistorias poderá ser obtida, mediante preenchimento de requerimento/formulário próprio, mas aplica-se apenas, a ações de reabilitação urbana iniciadas depois de 01 de janeiro de 2018 e somente nos casos de deferimento do pedido de isenção de IMI e de IMT, previstos no art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).

Não é aplicável a pedidos de benefícios fiscais previstos no art.º 71.º do EBF.

Até 1/1/2018, os pedidos de isenção de IMI e de IMT (para o promotor da obra), estavam previstos respetivamente, no n.º 1 e n.º 2 do art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), bem como no n.º7 e n.º 8  do art.º 71.º, do mesmo diploma.

No caso da isenção de IMI nos termos do art.º 45.º do EBF, seria por 3 anos e no caso de isenção pelo art.º 71.º seria de 5 anos (com possibilidade de renovação por mais 5 anos). Consequentemente, reunidas todas as condições para usufruir da isenção de IMI, nos termos do art.º 45.º e do art.º 71.º do EBF, não sendo estes benefícios fiscais cumuláveis, o requerente poderia optar pelo regime mais favorável.

Para obras iniciadas a partir de 1 de janeiro de 2018, os benefícios fiscais de IMI e IMT, enquadram-se somente no art.º 45º do EBF.

Com a entrada em vigor em 7/10/2023 da Lei 56/2023, foram revogados os benefícios previstos no n.º 1 (isenção de IRC sobre os rendimentos obtidos por fundos de investimento imobiliário), n.º5 (tributação de mais valias) e n.º7 (tributação de rendimentos prediais) do art.º 71º do EBF, pelo que apenas poderão ser requeridos para situações ocorridas em data anterior àquela.

O resultado da vistoria inicial será enviado ao requerente com a notificação do despacho proferido, após homologação das fichas de avaliação, via CTT ou por e-mail, conforme solicitado ou acordado com a CML.

Os níveis de conservação refletem o estado de conservação do imóvel ou da fração de acordo com o estipulado no Decreto Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, constando os critérios de avaliação da ficha anexa à Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro e nos termos do Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC), elaborado pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC).

Terá de requerer uma vistoria inicial e outra no final, ou seja, uma antes de iniciar as obras e outra depois de as concluir. Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras e verificar se houve a subida de, pelo menos, 2 níveis do estado de conservação do imóvel, decorrente da intervenção de reabilitação efetuada, atingindo um mínimo Bom, para obras iniciadas a partir de 1 de janeiro de 2018.

É paga uma única vistoria, acrescida de uma quantia por cada fração/unidade adicional relativamente à primeira.

A partir de 1 de janeiro de 2018, data de entrada em vigor da Lei de Orçamento de Estado para 2018, aprovada pela Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro, o pedido de vistoria inicial deve ser entregue em simultâneo com o pedido de licenciamento ou da apresentação da comunicação prévia, caso exista.

Se assim não ocorrer, o promotor da obra poderá ainda vir requerer a vistoria antes de iniciar quaisquer trabalhos no local para aferir o nível de conservação prévio às mesmas.

Antes de iniciar uma obra, deve comunicar à Câmara Municipal de Lisboa (CML), com uma antecedência mínima de 5 dias úteis:

• o local da obra;
• a data de início;
• a pessoa (singular ou coletiva) responsável pela sua execução;
• que obras serão realizadas para verificação posterior pela CML de que se trata de obras efetivamente isentas de controlo prévio.

Se as obras a realizar estiverem sujeitas a controlo prévio (licença ou comunicação prévia), deverá a pretensão ser objeto de apreciação prévia pela CML, mediante a entrega de um processo para licenciamento ou admissão da comunicação da operação urbanística a realizar.

Se o imóvel for classificado como imóvel de interesse público e/ou monumento nacional ou estiver inserido em conjunto classificado, qualquer obra a efetuar terá de ser sujeita a controlo prévio da CML, com a entrega de um processo de licenciamento.

Sim, poderá pedir vistoria após a realização da obra se pretender usufruir dos benefícios fiscais relativos ao IMI e/ou IMT previstos no art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), na redação anterior à Lei 114/2017, contudo serão analisados os antecedentes existentes para o local para ser aferido se efetivamente foram melhoradas as condições de uso do imóvel.

 O reconhecimento de benefícios fiscais, ficará ainda dependente, do preenchimento dos requisitos previstos na lei, incluindo a verificação da conformidade urbanística com os antecedentes válidos.

Sim, mesmo nos casos em que a obra a realizar esteja isenta de controlo prévio, poderá vir a usufruir de benefícios fiscais ao abrigo do art.º 45.º e/ou do art.º 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF),  desde que reúna todos os requisitos previstos na legislação aplicável, a saber:

• ter solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• posteriormente, ter comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• depois de concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu 2 níveis e o estado atual é no mínimo Bom (nível 4);
• executar a obra de acordo com os antecedentes urbanísticos válidos.

Não serão concedidos quaisquer benefícios fiscais a imóveis que apresentem desconformidades urbanísticas relativamente ao seu antecedente válido (peças desenhadas constantes do volume de Obra do Arquivo municipal).

Independentemente de ter sido adquirida a fração com as varandas encerradas (ou outras quaisquer obras que tenham sido executadas anteriormente à aquisição), e que não tenham sido alvo de licenciamento camarário e que no decorrer da intervenção tenham sido mantidas, não poderão ser concedidos quaisquer benefícios fiscais sem a sua regularização, através da reposição da situação legal ou da entrega de processo de legalização.

O acesso a benefícios fiscais, depende ainda, do cumprimento dos requisitos previstos na legislação do EBF, na redação aplicável.

Considerando que a intervenção de reabilitação do imóvel ocorreu no enquadramento da legislação anterior à Lei 114/2017, de 29 de dezembro, o pedido refente à 1ª transmissão onerosa, terá de ser analisado no âmbito da mesma redação da lei, ou seja, o pedido de reembolso de IMT terá de ser enquadrado nos termos do n.º 8 do art.º 71º do EBF, na redação anterior, que apenas prevê que o mesmo ocorra só para situações de aquisição de imóveis para habitação própria e permanente.

Sim, a colocação de aparelhos de ar condicionado em qualquer fachada dos edifícios, encontra-se sujeita a controlo prévio, pelo que para acesso a benefícios fiscais terá de entregar procedimento urbanístico para regularizar a situação, dando cumprimento aos artigos 39º e 49º do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (RMUEL).

Mesmo que anteriormente já tenha existido a tubagem da pré-instalação do ar condicionado e tenha sido instalado o respetivo aparelho, esta colocação tem de ser regularizada nos termos acima referidos.

Sim, tendo sido realizadas obras em partes comuns, as mesmas vão influenciar o nível do estado de conservação a apurar para a fração, considerando que a mesma não se pode dissociar do edifício onde se encontra inserida.

Ainda, a referência a alteração da cor da fachada (se não foi reposta a situação original/licenciada constante dos arquivos municipais), ou a alteração de outros elementos das fachadas ou outras partes comuns exteriores do edifício, estará sujeita a controlo prévio, com a necessária entrega de um processo de licenciamento, nos termos dos artigos 2º e 4º do DL 555/99, na redação atual do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).

Sim, os serviços terão sempre de realizar vistoria ao imóvel, na sequência de um pedido de benefícios fiscais, incidindo sobre todas as unidades/frações alvo do pedido para:

• determinação do nível do estado de conservação após as obras, que em caso de uma situação de propriedade horizontal, tem de contemplar também as partes comuns do edifício;
• aferição da conformidade das obras executadas no local com as peças desenhadas licenciadas no âmbito do pedido de autorização de utilização.

O deferimento do pedido de autorização de utilização pode ocorrer, nos termos do art.º 64º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), com base na entrega dos Termos de responsabilidade dos técnicos do promotor da obra, pelo que a verificação da existência de desconformidades urbanísticas no local na vistoria realizada no âmbito do pedido de benefícios fiscais, será impeditiva da atribuição dos referidos benefícios até à sua regularização.